|
|
משכנתא ריבית
|
זכאות משכנתא
|
השוואת משכנתאות
|
ביטוח משכנתא
|
הוסף אתר
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
צרכנות נבונה בעת קבלת משכנתא
* המפקח על הבנקים קורא לציבור המבקש לקבל משכנתא, להשוות בין הריביות
על המשכנתאות בבנקים השונים, דבר שיכול להביא לחסכון ניכר בעלות
המשכנתא ללווה, בשל הפערים הגדולים בין שיעורי הריבית בבנקים השונים.
* המפקח על הבנקים מבקש להפנות את תשומת לבם של לווים המבקשים לקחת
משכנתא בריבית משתנה, למחיר התוספת שקובע כל בנק מעבר לריבית הבסיסית
שנקבעה בחוזה, שכן לתוספת זו השפעה ניכרת על העלות הכוללת של המשכנתא.
מהפיקוח על הבנקים בבנק ישראל נמסר, כי קיימים הבדלים ניכרים בשיעורי הריבית על
ההלוואות לדיור בין הבנקים למשכנתאות. בחודש יולי 2001 נעה הריבית על
המשכנתאות בריבית קבועה בין כ- 5.3% בבנק הזול ביותר לבין כ- 5.9% בבנק היקר
ביותר - פער משמעותי של כ- 0.6 נקודות האחוז; והריבית על המשכנתאות בריבית
משתנה נעה בין כ- 5.7% בבנק הזול לבין כ- 6.5% בבנק היקר - פער של כ- 0.8 נקודות
האחוז. הבדלים גדולים בין מחירי המשכנתאות בבנקים השונים מתקבלים גם כאשר
מסתכלים על שבעת החודשים הראשונים של השנה.
תמונה דומה מתקבלת גם כאשר מפלחים את המשכנתאות בריבית קבועה לפי תקופות
לפירעון. ההבדלים בין שיעורי הריבית לתקופות השונות של המשכנתא אינם מסבירים
פערים אלו.
יתר על כן, בפיקוח על הבנקים מציינים, כי לקוחות שהתמקחו עם הבנקים נהנו אף
מריביות נמוכות יותר.
לאור פערים גבוהים אלו, קורא המפקח על הבנקים לציבור מקבלי המשכנתאות לבצע
השוואות בין שיעורי הריבית על המשכנתאות בבנקים השונים. לעיתים ההשוואה אינה
פשוטה, שכן מיגוון המשכנתאות המוצע הוא רחב, ובפרט כאשר מדובר במשכנתאות
בריבית משתנה בהן ניתנת, בדרך כלל, הנחה ללווה בתקופה הראשונה בלבד (עד למועד
שינוי הריבית הראשון).
כידוע, בשנה האחרונה פרסם הפיקוח על הבנקים מספר נהלים חדשים למתן הלוואות
לדיור, אשר נועדו להגביר את הגילוי הנאות לציבור ואת התחרות בענף המשכנתאות,
אולם קיימת חשיבות ניכרת לכך שהלווים יבצעו בעצמם השוואת מחירים, כצעד משלים
לנהלים אלו.
כך למשל, בכדי להקל על השוואת המחירים בין משכנתאות בריבית משתנה לבין
משכנתאות בריבית קבועה או בין המשכנתאות השונות בריבית משתנה, קבע המפקח כי
הבנקים חייבים להציג ללקוח את "שיעור הריבית המתואמת השנתית הממוצעת לאורך
כל חיי ההלוואה". שיעור ריבית זה מגלם את מחיר ההלוואה הכולל (תחת ההנחה שלא
יחולו שינויים בשיעורי הריבית במשק). חשוב שהלקוחות יעשו שימוש בנתון זה, כבסיס
להשוואה בין ההצעות השונות שהם מקבלים על מנת להעריך נכון את ההנחה הזמנית,
אשר תקפה עד למועד שינוי הריבית הראשון.
להלן דוגמה המבהירה את החשיבות של שיעור הריבית הממוצע לאורך כל חיי ההלוואה:
נניח שמשכנתא ניתנת לתקופה של עשרים שנה בריבית משתנה של 5.7% (לתקופה
הראשונה), והריבית משתנה כל שנה על פי הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל -
שעומדת בעת מתן ההלוואה על 6.15% - בתוספת 0.25% (תוספת זו נקבעת בחוזה שבין
הבנק לבין הלווה). על פי דוגמה זו שיעור הריבית הממוצע לאורך כל חיי ההלוואה בעת
קבלת ההלוואה, גבוה בהרבה מ- 5.7%. זאת, משום ששיעור הריבית ב- 19 השנים
האחרונות של ההלוואה יהיה 6.4%.
נקודה חשובה נוספת אליה מבקש המפקח על הבנקים להסב את תשומת ליבם של הלווים
בהלוואות בריבית משתנה, היא התוספת מעל ריבית הבסיס שנקבעה בחוזה. כך למשל
המשמעות של הלוואה בריבית משתנה לפי הריבית הממוצעת בתוספת 0.25%, היא
שהריבית בה יחוייב הלווה בתקופות שלאחר מועד שינוי הריבית הראשון תהיה יקרה
יותר ב- 0.25 נקודות האחוז מהריבית בה יחוייבו יתר הלווים בממוצע.
באופן כללי מדגישים בבנק ישראל כי שיעור הריבית על משכנתא ללווים בעלי סיכון נמוך
(עם בטחונות טובים וכושר פירעון גבוה) אמור להיות נמוך מהממוצע, ולא סביר שלווים
כאלה ישלמו בהלוואות לדיור בריבית משתנה מחיר הגבוה מהממוצע בשוק.
בפיקוח על הבנקים מציינים כי לא מן הנמנע, שבמשכנתאות בריבית משתנה על בסיס
הריבית הממוצעת, "שיעור התוספת" יהיה גם שלילי. דהיינו, ריבית החידוש של
משכנתאות אלה, תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת.
הריביות על ההלוואות לדיור שאינן מוכוונות
אשר ניתנו על ידי הבנקים למשכנתאות
בחודש יולי 2001
בריבית קבועה בריבית
מעל 20 סך הכול משתנה 1
בין 12 לבין שנים
בין 5 לבין 20 שנים
עד 512 שנים
שנים
א ח ו ז י ם
בנק א' 5.65 5.73 5.57 5.60 5.466.51
בנק ב' 5.70 5.76 5.66 5.51 5.755.92
בנק ג' 5.57 5.54 5.51 5.55 6.016.10
בנק ד' 5.81 5.64 5.80 5.80 6.476.48
בנק ה' 5.88 5.93 5.78 5.93 5.395.85
בנק ו' 5.67 5.70 5.52 5.86 6.625.98
בנק ז' 5.33 5.54 5.29 5.25 5.655.73
בנק ח' 5.50 5.51 5.47 5.57 5.675.68
סך מערכת 5.64 5.69 5.56 5.58 5.986.20
0.83
0.55
0.42
0.52
0.68
פער הריביות בין1.23
הבנק הזול ליקר
משכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע, בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה
ביצוע משכנתאות במשק: בהיקף מימוש משכנתאות ע"י זכאי משרד הבינוי והשיכון נמשכת מגמת ההאטה שהחלה ב-1996. בשנת 2004 חלה ירידה של כ-28% במימוש משכנתאות ע"י זכאים. בשנת 2005, חלה ירידה נוספת של כ-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
הירידה במימוש משכנתאות במהלך השנים, בולטת הן בקרב עולים והן בקרב ותיקים. בקרב עולים - נובעת ההאטה מירידה במספר העולים לארץ בשנים האחרונות ומהעובדה שחלק ניכר מהעולים הותיקים מימש כבר את זכאותו למשכנתא. בקרב וותיקים חלה האטה, כתוצאה מהשפעתם של גורמים כלכליים ומשקיים שונים. ביטול מענקי הסיוע בדיור לזכאים והמענקים עפ"י חוק הנגב במסגרות אחרות (למרות המרתם בהלוואות מוגדלות) השפיע, בנוסף לשעורי האבטלה הגבוהים, על אי-יכולת הזכאים לרכוש דירה ולעמוד בהחזר משכנתאות.
הירידה בהיקף מימוש הסיוע בקרב זכאים, נובעת גם בשל שינויים בכללי הסיוע ב- 1998. כמו-כן, החל מינואר 2005 בוטלה הזכאות לבעלי ניקוד נמוך (פחות מ- 1000 נקודות) עקב ירידה משמעותית בריבית, וסביר להניח שחלקם הגדול מממש משכנתאות חופשיות ישירות בבנקים למשכנתאות.
